不動産を買った時より安く売ると税金は？取得費・譲渡損失と特例の確認

不動産を買った時より安く売っても、税務上の譲渡所得がゼロになるとは限りません。また、土地・建物の譲渡損失を給与所得などから差し引けるのは原則ではなく、一定のマイホーム特例などに限られます。売買価格の差と、申告に使う計算を分けて確認します。

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購入価格より安いことと、譲渡所得の計算は別

本稿は個人の土地・建物の売却を対象にします。法人の会計・税務を同じ手順で扱うものではありません。個人の譲渡所得では、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。特別控除が使える場合も、その対象条件を別に確認する必要があります。

建物の取得費は購入額のままとは限らない

国税庁「建物の取得費の計算」では、建物の取得費から所有期間中の減価償却費相当額を差し引く扱いを説明しています。自宅など非業務用の建物にも計算があり、賃貸用などの業務用とは確認する方法が異なります。土地と建物の内訳が不明な契約も、勝手に配分して計算しません。

例えば、購入額5,000万円、売却額4,500万円でも、調整後の取得費を4,000万円、認められる譲渡費用を200万円と仮定すれば、控除前の差額は300万円です。これは計算の違いを示す仮定の例で、実際の減価償却や特例を計算した事例ではありません。

土地・建物の売却損は、給与との通算が原則できない

国税庁「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」によると、土地・建物の譲渡損失は他の土地・建物の譲渡所得から差し引けますが、原則として給与所得や事業所得などと損益通算できません。投資用物件の売却損を、そのまま給与から控除できると考えないでください。

保有中の不動産所得の計算と、土地・建物を売ったときの譲渡所得の計算も別です。購入・保有・売却の費用を同じ「経費」の箱へ入れず、不動産の経費を整理する記事と併せて、どの計算に属するかを確認します。

マイホームの特例は、条件を一つずつ照合する

例として、国税庁No.3390は、住宅ローンが残るマイホームの売却損について、一定の要件を満たす場合の損益通算・繰越控除を説明しています。2026年10月8日に確認した、令和8年4月1日現在の案内では、売却期限は令和9年12月31日です。

対象となる居住用財産、売った年の1月1日に所有期間が5年を超えること、売買契約日前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高があること、売却額がその残高を下回ることなどが必要です。親族等への売却や、他の特例との関係も確認します。

通算できる金額に限度があり、繰越控除は申告の継続や所得の条件を伴います。マイホームの損失特例は複数あり、住宅ローンの有無だけで適用を決められません。詳しい対象・除外・提出書類は、国税庁No.3390の現行案内と、売却年の税制で確認してください。

相談・申告に向けて用意する資料

1. 購入時と売却時の契約書、土地・建物の内訳、取得に関する領収書を集める。
2. 登記、使用目的、居住した期間、賃貸に使った期間を整理する。
3. 売却費用、過去の減価償却、住宅ローン残高の資料を用意する。
4. 他の不動産売却と、過去に使った住宅関係の特例を伝える。
5. 税理士・税務署へ、譲渡所得の計算、特例の適用、必要な申告を確認する。

所得税の譲渡計算に利益がない場合でも、売却に伴う別の税金・諸費用や、特例を使うための申告がなくなるとは限りません。「安く売ったから全て非課税」とまとめず、計算と手続きを確かめることが必要です。